Несколько секретов от бывшего риэлтора. Но это не точно

Н

Все очень любят ругать риэлторов, мол, бесполезные они, обнаглевшие, и вообще мошенники все поголовно. В своё время и мне довелось побыть в роли оного.

*ребят, читая, делайте сразу поправку на пятилетнюю давность, в свете последних законодательных инициатив, что-то могло измениться (как минимум пакет документов на недвижку).

А началось все с того, что были у меня две комнаты в общаге и мне нужно было их продать, и желательно поскорее. Я наняла «хорошего» (по знакомству посоветовали) риэлтора, заключила с ней договор и села ждать свои деньги. Месяц жду, другой, третий… Периодически позваниваю агенту.

— Никого?

— Никого.

Прошло полгода.

— Ну ты же понимаешь, недвижка-то твоя почти неликвид. Общаги спросом почти не пользуются.

— Но вначале ты говорила по-другому.

— Ну это я чтоб тебя успокоить.

Короче распрощалась я с хорошим риэлтором и села думать: почему она не смогла продать? Потому что на хрен ей это не нужно. А кому больше всех нужно? Конечно мне. Но так как общаги (хоть и малосемейки) действительно специфичный вид недвижки, я решила, что без специальных навыков и знаний не обойтись. Выбрала самые крупные агентства в нашем городе, обзвонила их и устроилась агентом туда, где условия были лучше.

Три дня меня обучали быть хорошим риэлтором, а когда узнали, что я планирую продать свою недвижку, а потом купить в ипотеку новостройку, обучать резко перестали. Директор поджал губы со словами «а, ну все понятно» и дальше был немногословен со мной.

И все же мне повезло. В агентстве был очень классный парняга, который много полезностей мне поведал. Например, если хочу заработать больше, то лучше комнаты разделить и продавать по отдельности, но так значительно дольше из-за переоформления документов. Зато покупателей на одну комнату найти проще. В ремонт вкладываться категорически не советовал, только косметика. Ещё он рассказал, что когда появится реальный покупатель, не жмотиться, а идти на скидку, потому как если его упустить, то можно ещё полгода прождать, а то и дольше. А ещё он подсказал, что покупатели бывает отказываются даже от самых классных квартир из-за нежданчиков в подъезде (как-то вышли они с потенциальным покупателем из квартиры свежепросмотренной, квартира конфетка, цена вообще отличная, клиент согласился на покупку, вызывают лифт, а там мужик ссыт. Сделка сорвалась).

Напару с мамой мы навели косметику не только в самих комнатах, но и в общем коридоре, кухне, санузле. Цена вопроса — несколько рулонов дешёвых обоев, пара банок масляной краски и кусок тюли на окна, а внешний вид жилища улучшился в разы (а вместе с тем и шансы продать). Подъезд я отдраила с пристрастием, мыла даже стены, и перед каждым показом приезжала за час для страховки, чтоб убрать чье-нибудь свинство (бутылки, окурки). Обзвонила и осмотрела все аналогичные предложения, что были на тот момент, чтобы знать их плюсы и минусы (особенно важны косяки, их можно между делом рассказать своим «осмотрщикам», разумеется на контрасте со своим хорошим жильем). Исходя из увиденного, поставила максимально адекватную цену с поправкой на цены конкурентов. Продала через три недели.

Все решили, что я тут же свалю, но я осталась.

Клиентов надо было искать самой. Предлагалось это делать несколькими способами:

1) обзвонка всех объявлений в газете и выискивание собственников

(таковых находилось процентов пять от всего объёма). Звонишь, договариваешься о просмотре, если что, говоришь что клиенту ищешь, если говорят приходить с клиентом, берешь с собой знакомых или на крайняк другого агента из своего агентства. Осматриваешь и предлагаешь свои услуги агента.

2) расклейка объявлений по району

(рекламные борды, подъезды, столбы, остановки). Пишешь в объявлении «куплю квартиру» и выцепляешь таким способом тех, кто продаёт квартиры сам, дальше по стандартной схеме просмотр- предложение своих услуг.

Можно разбрасывать объявления по почтовым ящикам.

3) объявление-шаблон в газету/на сайт

Даешь объявление о продаже среднестатистической квартиры (называются в основном ходовые параметры вроде среднего этажа, раздельного санузла, пластиковых окон и железной входной двери, рядом магазины, остановка). Дальше ждешь звонков от потенциальных клиентов. Агентам говоришь, что шаблон (все сразу понимают и отваливают). Клиентам говоришь, что квартира продана и предлагаешь сходные варианты (а для этого надо знать всю базу по району).

4) дежурство в офисе

Все пришедшие или позвонившие в это время клиенты твои. Но таких было не много.

С согласившимся клиентом заключается эксклюзивный договор на предоставление услуг (оказание помощи в поиске/подбору и покупке/продаже недвижимости), в нем-то и прописываются суммы, которые всех так возмущают. В нашем городе такса 2% от суммы сделки (особо обнаглевшие просят 3), т.е. если квартира стоит два миллиона, то комиссия 40 000 руб. Таким образом, если вы видите в объявлении цену 2 040 000 руб, то 99,99% её продаёт агент. При этом 1% идёт агентству (за юридическое сопровождение, в агентствах штатные юристы) и столько же агенту (за «беготню»). Понятно, что агент-одиночка берет всю сумму сам. Но я бы настотельно не рекомендовала связываться с такими агентами-фрилансерами. С агентством вы заключаете договор, с которым можете пойти в суд, поэтому они более-менее исходят из ваших интересов, а с неофициалами можно вляпаться по самое не балуйся (спроса-то с них никакого, разве что шкуру спустить). Был у нас случай, что зажравшаяся риэлтор (а чего это я должна половину агентству отдавать?!) отправилась в свободное плавание и на первом же объекте подставила людей: задатки были розданы, а одни из собственников (среднее звено) не успевали оформить кое-какие документы, т.е. получается, что кто-то выселялся на улицу или попадал на бабки. Но агент до последнего всех убеждала «да не ссы, я уже тыщу раз так делала».

Чаще бывает что, риэлторы с двух сторон (продавец-покупатель), потому как в основном продают своё похуже и покупают получше (просторней, свежей, поближе к остановкам-школам-садикам-магазинам). Из-за этого создаётся целая цепочка и при этом у каждого свои тараканы. На моей памяти разрушилась цепочка из четырёх объектов из-за одного психованного мужика. Уже в юстиции были, стояли в очереди на оформление и толи очередь его выбесила, толи душная комната, набитая людьми, толи просто нервы сдали, но он после н-ной переписки заявления начал орать и рванул пополам бумаги, что держал в руках, а там всё: договор, свидетельство о праве собственности, тех паспорт… Видели немую сцену? Это была она! Несколько месяцев спустя он восстановил документы.

С новостройками попроще. Но там свои нюансы. Самый напряжный на мой взгляд в том, что заключаете вы предварительный договор, отдаете бабки и ждете… Пока сдадут дом, сделают документы, выдадут вам ключи. И фиг знает сколько ждать придётся, потому что «вас много, мы оформляем всех в порядке очереди». Мы деньги отдавали в марте, а основной договор и ключи получили аж в мае, два месяца как на иголках. И это при том, что дом был сдан. А вот знакомым моим не повезло с застройщиком — два года тянул, переносил сроки и в итоге все равно объявил о банкротстве.

С застройщиками риэлторские агентства чаще всего в доле. Самые лучшие и самые ходовые квартиры либо придерживаются (а в офисе продаж вам предлагают «только эти остались» — первый и последний этажи, высокие этажи, угловые квартиры, квартиры с так себе видом из окна, например на парковку), либо риэлторы сами их выкупают и тут же перепродают процентов на 10 дороже (тут по-разному). Если хочешь купить от застройщика придержанные квартиры, риэлтор может посодействовать, разумеется не бесплатно. Например, за однушку ценой в 1.2млн просили сто штук за содействие (однушки самый ликвидный и поэтому ходовой товар).

Если вам кажется, что это сюр, то просто поверьте бывшему риэлтору: 6 из 10 покупателей недвижки готовы переплачивать за «именно этот дом» или «только с четвёртого по шестой этаж», ещё трое — за «рядом со школой/садиком/работой» и только один руководствуется суммой.

Да, вам может показаться, что это не логично — застройщику же выгодно продать. Но если копнуть глубже, то понятно, что это выгодно всем: «дефицит» квартир создает ажиотаж и панику у покупателей (а вдруг все раскупят? Надо хоть что-то урвать) и таким образом уходят даже самые неходовые (первые этажи, например), риэлторы зарабатывают, покупатели довольны (одни — что смогли договориться и купить товар «для своих», другие — что «успели урвать» последнее).

Абсолютное большинство агентов заточено на «побыстрее продать/купить вам недвижку», оно и понятно — комиссия со сделки их з/п. Но есть небольшой процент плохих риэлторов, которые думают, что мало купить/продать, надо «решить проблему клиента». Именно поэтому я в агентах не прижилась. Как-то обратился клиент (двушка-хрущевка, тесно капец, денег в обрез, вот бы трешку хотя бы какую-никакую, хоть на отшибе). Я посмотрела квартиру и говорю: зачем переезжать? пристройте балкон на всю квартиру (у него первый этаж). Клиент сказал спасибо, а директор, думала, задушит)))).

Ну вот в общих чертах это выглядит так, если интересно, напишу еще несколько самых запомнившихся случаев (в большинстве своем работа риэлтора — это просто собачья работа).

Надеюсь, простым обывателям пост окажется полезным, а ныне действующие риэлторы не убьют меня за разглашение секретной информации))))

по gagarin

Рубрики